35 . НАЕМНИ ОТНОШЕНИЯ

35 . НАЕМНИ ОТНОШЕНИЯ

 

А) Договор за наем.

Правен режим: чл.228 – 239 ЗЗД.

IV. Наем на вещи

Чл.228

“С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена.”

Чл.229

“Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години.

Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.

Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.”

Чл.230

“Ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета.”

Чл.231

“Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя.

Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тези поправки, наемателят има правата по ал.2 на предходния член, но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността и срещу наема.”

Чл.232

“Наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно предназначението и.

Той е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.”

Чл.233

“Наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако се докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.

Наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.”

Чл.234

“Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем.

Относно ползването от имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя.

Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно.”

Чл.235

“Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост.”

Чл.236

“Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

Ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.”

Чл.237

“При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан.

Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.

Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.”

Чл.238

“Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден – достатъчно е предупреждение от един ден.”

Чл.239

“Когато наемът се създава чрез акт на надлежен държавен орган, отношенията между страните се уреждат по горните правила, доколкото специален закон не постановява друго.”

Това е общият режим.

Определение

Определението е условно: договорът за наем е договор, при който наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена.

Двустранен.

Възмезден.

Консенсуален.

Облигационен – в смисъл, че не поражда вещно действие.

Наемът трябва да се различава от продажбата:

1.Продажбата има вещно действие, а наемът – няма.

2.Наемът има за предмет непотребими вещи, докато при продажбата такова изискване няма.

3.Наемът винаги е ограничен във времето, тъй като той прехвърля временно ползването.

4.При наема престациите на страните са със трайно изпълнение, с непрекъснато изпълнение.

Двата договора са двустранни, консенсуални и възмездни.

Наемът трябва да се различава и от заема за послужване:

1. Наемът е двустранен, възмезден и консенсуален договор, докато заемът за послужване е едностранен, безвъзмезден и реален.

И двата договора учредяват ползване върху вещи, което право на ползване има облигационен, а не вещен характер.

Наем и заем за потребление

1. Заемът за потребление има за предмет заместими вещи, а наемът поначало – незаместими и непотребими вещи.
2. Заемът за потребление има вещно действие и прехвърля вещни права, по-специално – право на собственост.

Наем и договори, с които се учредява вещно право на ползване

1. При последните се учредяват вещни права, докато правото на ползване, което възниква от наема няма вещен, абсолютен характер
2. Самото право на ползване има строго личен характер и не може да се прехвърля и наследява, докато правото на ползване, което възниква от договора за наем няма такъв строго личен характер.

Страни по договора

По принцип няма ограничение на кръга на лицата, които могат да бъдат наематели. Но за наемодателя има поне едно ограничение: ако договорът за наем е със срок, по-голям от 3 години, лицето, което сключва договора за наем трябва да има разпоредителни права, така че ако то е пълномощник, то трябва да е овластено за такъв вид действия. Съсобственикът напр. не може да сключва договори за наем за срок, по-дълъг от 3 години с предмет – съсобствената вещ, ако не е упълномощен за това от останалите съсобственици /може да го прави само със собствената си идеална част/.

Елементи на договора

1.Съгласие

2.Договорът е неформален. Съществува разбира се изискването за форма на доказване.

Чл.237 урежда една особена форма:

“При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан.

Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.

Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.”

Тази форма е не форма за действителност, или за доказване, а форма, която е необходима, за да може да бъде противопоставен договора на третите лица. Тя се отнася до наем, който има за предмет недвижими имоти. Ако договорът за наем е вписан, той може да бъде противопоставен на новия собственик на имота за срока, за който е бил учреден първоначално.

Ако договорът за наем с предмет – недвижим имот бъде с достоверна дата /нотариално заверената дата е най-типичният пример за такава/ тогава той може да бъде противопоставен на новия собственик на имота за срок от една година от прехвърлянето на имота от наемодателя на новия собственик.

Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок. В този случай той може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие.

Предмет

Могат да бъдат всякакви вещи, стига да намя някаква специална забрана: движими, недвижими, собствени, чужди, бъдещи, дори и вещи, които са extra comercio /понякога/.

Не могат да се отдават под наем вещи на техния собственик.

Поначало не могат да се отдават под наем заместими и потребими вещи – не могат да се използват и да се върнат после същите. Ако се отдаде под наем потребима вещ и се върне след това подобна, а не същата – това няма да бъде наем, а заем за потребление.

Цена

Цената поначало се определя в пари, но е възможно наемателят да престира и нещо друго:

други вещи;

ВС – възможна е комбинация между наем и задължение за издръжка и гледане /наемателят издържа и гледа наемодателя/,

други услуги.

Договорът за наем може да бъде със срок:

определен срок;

неопределен срок.

Не може да бъде поначало по-дълъг от 10 години /в Закона за приватизацията се допуска по-дълъг срок/.

Ако договорът за наем по ЗЗД е със срок по-дълъг от 10 години, тогава договорът не е нищожен, а просто тази уговорка няма сила и той се смята за договор, сключен за 10 години.

Договорът може да бъде и под условие.

Задължения на страните по наемния договор

Действие на договора.

Задължения на наемодателя

I. Наемодателят е длъжен да предаде наетата вещ

Заедно с всичките и принадлежности в състоянието, което отговаря на ползването, за което вещта е наета /за разлика от продажбата – при която вещта трябва да бъде предадена в състоянието, в което тя се е намирала в момента на сключването на договора или на преминаването на собствеността и риска/. При наема задължението на наемодателя е по-тежко: вещта трябва да отговаря или на уговореното или на съответното ползване, за което се наема. Често се прави опис при предаването на вещта. При липса на опис се счита, че вещта е предадена в добро състояние по силата на презумпцията, установена в чл.233, ал.1:

“Наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако се докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.

Наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.”

Но тази презумпция е оборима и наемателят може да доказва противното.

Мястото на предаването се определя по правилата на чл.68 ЗЗД:

“Ако местоизпълнението не е определено от закона, от договора или от естеството на задължението, изпълнението трябва да се извърши:

а/ при паричните задължения – в местожителството на кредитора по време на изпълнението на задължението;

б/ при задължение да се даде определена вещ – в местонахождението на вещта по време на пораждане на задължението и

в/ във всички други случаи – в местожителството на длъжника по време на пораждане на задължението.”

Време на предаването

Важи общото положение, че най-напред се предава вещта, а после се плаща цената. Но то ва е едно общо положение, което може да бъде отменено от страните.

Разноските по предаването

В тежест на наемодателя поначало.

В случай на невиновна невъможност да се изпълни това задължение договорът се разваля по право като рискът е за наемодателя.

В случай на частична невиновна невъзможност отношенията между страните се уреждат по силата на правилото на чл.89 ЗЗД:

“При двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение.”

Наемателят следователно може да иска намаляване на наемната цена или може да развали договора.

Ако обаче наемодателят виновно не изпълнява задължението си за предаване на наетата вещ наемателят може или да иска реално изпълнение, заедно с обезщетение за вреди или да развали договора.

Възможно е наемодателят да е предал вещ с недостатъци. За разлика то продажбата наемодателят отговаря за недостатъците през целия период на действие на договора за наем. В случай на вещ с недостатъци по силата на правилото на чл.231 /2/ ЗЗД:

“Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя.

Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тези поправки, наемателят има правата по ал.2 на предходния член, но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността и срещу наема.”

Алетернативни възможности за наемателя:

1.Може да иска от наемодателя да отстрани недостатъците

2.Може сам да ги отстрани за сметка на наемодателя и да ги прихване срещу наемната цена

3.Може да иска само намаляване на наемната цена понеже му е предадена вещ с по-лошо качество за цялото време, през което този недостатък съществува. Ако този недостатък е много съществен той може дори да иска изобщо да не плаща наемна цена за някакъв период от време

4.Може да развали договора

Наемодателят обаче не отговаря, ако недостатъците са били известни на наемателя или той е могъл да ги узнае при обикновено внимание. Това положение обаче не важи в една хипотеза: ако недостатъците са опасни за здравето на наемателя и на членовете на неговото домакинство. В токав случай наемодателят отговаря дори и наемателят да е знаел за недостатъците.

На общо основание като едно допълнително средство наемателят може да иска от наемодателя обезщетение за вреди по общия ред, ако наемодателят е бил виновен.

II. Да поддържа наетата вещ в уговореното състояние

Това е задължение за продължително изпълнение. Трябва да се направят някои разграничения:

дребните поправки, които се дължат на обикновеното потребление на вещта са за сметка на наемателя:

Чл.231

“Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя.”

всички останали разходи по поддържането на вещта са за сметка на наемодателя, освен ако наемателят виновно е причинил повредите на вещта; поначало задължението на наемодателя се ограничава до поддържането на вещта – той няма задължение да прави подобрения във вещта, освен ако това не е уговорено. Нито пък поначало наемодателят има задължение да извършва преустройства във вещта, освен ако той не се е задължил за това.

Последиците от неизпълнението на това задължение:

1. Наематеялят може да иска от наемодателя да поправи вещта.
2. Може сам да поправи вещта и да прихване стойността на поправката срещу наема
3. Наемателят може да иска намаляване на цената
4. Наемателят може да развали договора
5. Това са алтернативни възможности, но наемателят може заедно със всяка една от тези възможности да иска и обезщетение за вреди, ако е претърпял такива.

III. Да обезпечи спокойно ползване на вещта.

Това означава:

1. Наемодателят не може да си възвръща фактическата власт докато договора е в сила. Срещу него наемателят разполага с иска по чл.76 от ЗС:

“Владелецът или държателят, на когото е отнета чрез насилие или по скрит начин движима или недвижима вещ, може в шестмесечен срок да иска връщането и от лицето, което я е отнело. Това не изключва правото на лицето, което е отнело вещта, да предяви иска по предходния член.”

В този случай, ако наемодателят отнеме фактическата власт, той отговаря за вреди, а наемателят не дължи естествено и наем.

2. Наемодателят не може да влиза в помещенията без съгласието на наемателя
3. Наемодателят не може по друг начин да смущава ползването на вещта – напр. не може да извършва някакъв основен ремонт или да прави подебрения /освен ако не е било уговорено/ и по този начин да пречи на наемателя да ползва вещта – разбира се той може да извършва необходимите поправки /за запазването и поддържането на вещта/.
4. Наемодателят не може освен с фактически и с правни действия да смущава ползването на вещта – не може да отдава същата вещ на трето лице, нито да продава вещта, без да се погрижи за права та на наемателя. Може да продаде вещта, но в този случай би трябвало да сключи уговорка с новия собственик, по силата на която правата на наемателя да бъдат запазени.
5. Наемодателят не отговаря за посегателства върху вещта, извършени от трето лице – в такъв случай наемателят тряб ва сам да се защитава, евентуално с иска по чл.76 ЗС, при това наемателят има задължение да съобщава на наемодателя за всяко посегателство върху вещта, извършено от трето лице. Ако все пак наемодателят наруши това свое задължение наемателят може да иска:

да бъде освободен от плащането на цената за периода, през който не е ползвал вещта;

да иска да развали договора;

да търси обезщетение за вреди на общо основание.

Задължения на наемателя

1. Да плаща наемната цена

Ако няколко лица са наели една вещ те не отговарят солидарно, а разделно. Изключение от това правило е уредено само, когато вещта е наета от единия съпруг и задължението е поето за задоволяване на семейни нужди – по силата на чл.25 /2/ СК двамата съпрузи отговарят солидарно за заплащането на наемната цена. Естествено става въпрос за солидарна отговорност на двамата съпрузи, ако това е семейно жилище, но ако това е жилище или някакъв имот, който само единия съпруг ползва сам за някакви негови нужди – тогава те не отговарят солидарно.

Да понася т.нар. консумативни разноски

Плаща ги освен наемната цена: ток, парно, вода и т.н. Поначало тези разноски са в тежест на наемателя.

Понася дребните поправки на вещта, които се дължат на обикновеното износване

Цена

Поначало наемателят престира наемна цена, след като му бъде предадена вещта, но това е правило, което е диспозитивно и дори обичайно. Масовата практика в момента е да се предплащат аванси.

Място на плащането

Това е едно парично задължение и за него важат общите правила на чл.68 ЗЗД:

“Ако местоизпълнението не е определено от закона, от договора или от естеството на задължението, изпълнението трябва да се извърши:

а/ при паричните задължения – в местожителството на кредитора по време на изпълнението на задължението;

б/ при задължение да се даде определена вещ – в местонахождението на вещта по време на пораждане на задължението и

в/ във всички други случаи – в местожителството на длъжника по време на пораждане на задължението.”

Време на изпълнение

Възможни са различни уговорки.

Най-често наемната цена се плаща периодично /месечно/ – възможно е да се уговорят и други интервали от време. Възможно е да се предвиди също така, че наемателят ще плати една глобална сума за целия срок на договора.

При неизпълнението на това парично задължение наемодателят може да развали договора.

Давностният срок за вземането на наемната цена е 3 години.

II. Да пази вещта и да си служи с нея като добър стопанин

Поначало той трябва да използва вещта с оглед на онова предназначение, с оглед на което е сключен договора за наем – напр. ако е отдадено помещение за жилище то не би следвало да се използва за офис или обратното. С оглед на това задължение наемателят е длъжен да понася дребните поправки за поддържането и запазването на вещта, длъжен е да съобщава на наемодателя за всяко посегателство върху вещта и при неизпълнение на това задължение наемодателят може да развали договора, като потърси и обезщетениеза вреди.

III. Да върне вещта

Кога се връща?

Поначало вещта трябва да се върне в деня, когато се прекратява наемното правоотношение.

Какво се връща?

Наетата вещ, заедно с всички нейни принадлежности, а не друга вещ.

Вещта трябва дъ бъде върната в състоянието, в което и била получена. А ако не е бил направен опис се предполага, че тя е била получена в добро състояние /което е една оборима презумпция/.

Ако на вещта са нанесени вреди съществува оборима презумпция, че наемателят е причинил виновно тези вреди, поради което той отговаря за тях. Той може да се освободи от тази отговорност, ако докаже липсата на вина. Нещо повече: по силата на правилото на чл.233, ал.1:

“Наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако се докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.

Наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.”

Подобренията

Възможно е наемателят да е извършил подобрения във вещта. В такъв случай, той като наемателят е държател и не разполага с правата на владелеца, а още по-малко с правата на добросъвестния владелец той може да търси стойността на тези подобрения в замисимост от основанието на което ги е направил. Ако е бил сключил договор за изработка с наемодателя той може да ги търси на базата на дого вора за изработка. В противен случай той може да прибегне или до правилата за гесцията или до правилата за неоснователното обогатяване. Но той няма право на задържане, тъй като не е добросъвестен владелец.

Ако наемателят не върне вещта навреме наемодателят може да търси от него наемната цена за времето, през което наемателят е продължил ползването и вредите от произволното ползване. В този случай се говори, че наемодателят има един специален иск за опразване на имота, т.е. това е един иск за връщане на имота. Разбира се, ако наемодателят е собственик и ако желае може да води и ревандикационен иск, но това за него е доста по-трудно, тъй като той трябва да докаже активната си легитимация.

Б) Особености на жилищния наем. Пренаемане.

Пренаемане

Пренаемането е съглашение, с което наемателят отстъпва цялата или част от вещта на пренаемателя срещу заплащане на някаква наемна цена.

Това е договор, с който наемателят сключва на свой ред договор за наем с трето лице – пренаемател.

Наемателят по ЗЗД може да пренаема части от вещта, без да е нужно съгласието на наемодателя, освен ако е уговорено друго.

При пренаемането традиционно се изследват три групи отношения:

1. Между наемател и пренаемател

Това са отношенията по един договор за наем с особеността, че пренаемателят не може да има повече права от наемателя. Така че договорът за пренаемане не може да бъде сключен за по-дълъг срок от договора за наем, нито пък този договор за пренаемане може да има сила, в случай, че договорът за наем бъде прекратен на някакво основание: правата на пренаемателя отпадат с отпадането на правата на наемателя.

2. Между наемодател и пренаемател

Те не са страни по облигационно правоотношение и затова пренаемателят няма никакви права спрямо наемодателя. Но наемодателят по силата на специалното пра вило на чл.234, ал.3 ЗЗД:

“Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем.

Относно ползването от имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя.

Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно.”

Наемодателят има пряк иск за цената, той може да търси цената, която пренаемателят дължи на наемателят /пренаемодател/ направо от него /пренаемателя/. Всъщност това е едно рефлексно действие на договора за пренаемане.

Освен това пренаемателят не може да противопостави на наемодателя преждевременно направените плащания, т.е. ако той, преди задължението му да е станало изискуемо е платил наемната цена на наемателя, той ще плаща втори път, ако наемодателят поиска о т него тази цена. Напр. ако е казано, че наемната цена по договора по пренаемане се плаща на първо число на месеца и ако пренаемателят е платил на наемателя на тридесето число на предходния месец, той ще плати втори път, ако от него е поиска такова плащане от наемодателя.

Но пренаемателят може да противопостави на наемодателя редовните плащания, които вече е извършил и които са били извършени в срок. Това се отнася не само до плащането, но и до останалите погасителни способи: напр. ако на падежа наемателят е опростил за съответното време наемната цена и до този момент наемодателят не е предявил претенции, той не може след падежа да иска тази цена от пренаемателя.

Проф. Кожухаров приема, че това пряко задължение на пренаемателя към наемодателя за цената бил ослучай на солидарна отговорност, тъй като наемодателят може да търси цената както от наемателя, така и от пренаемателя. Калайджиев: в случай като че ли се касае за неистинска солидарност, защото в закона не е уредена солидарност.

3. Между наемодател и наемател

Пренаемането не променя това отношение по никакъв начин.

Но ако пренаемането е било забранено от наемодателя, то може да бъде основание за разваляне на договора за наем – важат всички последици от неизпълнението на едно задължение.

В) Прекратяване на наемното отношение.

Прекратяване на наемните отношения

Договорът за наем може да бъде прекратен , ако е срочен с изтичането на срока.

Специално правило на чл.236, ал.1 ЗЗД:

Чл.236

“Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

Ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.”

Този член урежда т.нар. фигура на мълчаливото подновяване на срочния договор за наем /tacita reconductio/. Ту има споро ве дали това е същият договор за наем или не е налице някаква новация.

Разбира се обаче това мълчаливо подновяване е възможно само в случай, че наемодателят не се противопостави. Ак отой се противопостави на ползването, настпват последиците от неизпълнението на задължението за връщането на вещта: дължи се обезщетение за вреди, цена на ползването и т.н.

Ако договорът за наем е безсрочен, той може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие.

Ако е уговорен на ден, т.е. по дни – това предизвестие може да бъде едноднево. Тези правила са диспозитивни и се прилагат, ако страните не са уговорили друго.

Договорът за нем може да бъде и развален от изправната страна. Особеното при развалянето е, че тъй като задълженията са с трайно изпълнение, развалянето има действие за в бъдеще.

Договорът се прекратява и в случай, че вещта погине.

Договорът може да бъде прекратен и в хипотезите на чл.237 ЗЗД:

“При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан.

Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.

Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.”

Третото лице, което не е страна по договора за наем може с ревандикационен иск да си получи вещта.

Особена хипотеза за прекратяване на договора в чл.235:

“Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост.”

Г) Лизинг.

Лизинга възниква в САЩ през `40-`50 г. преминава в Западна Европа и след това в Централна и Източна. Икономическата нужда е необходимостта от експллоатирането на скъпи машини и съоръжения, които търговеца трудно може да ридобие или не иска. У нес е доста популярен, но с грешна масова представа – продажба на лизинг няма.

В ТЗ са уредени два основни вида лизинг – оператилен или само лизинт и финансов / и двата не прехв. собствеността/. Може да се разгл. като разновидност на дог. за наем.

1.Оперативен лизинг – договор по силата на който лизингодателя се задължава да предаде за ползване вещ срещу възнаграждение – наем, но особен. От гл.т. на икономиката – само за скъпоструващи съоръжения. Втората особеност е че тези вещи биват наемани за дъъг срок / дългосрочен договор/. Разновидност на Л е рентинга / от рент а кар/, но краткосрочен по замисъл. Особеност на Л като договор за наем от юр. гл.т. – прилагат се …..с изкл. на ….., което ги прави по – особен.

 

договор за наем	Договор за лизинг
срок – 3 г. – 10 г.наемодателя трябва да поддържа вещта в изправност, а наемателя – дребни поправки с изтичането на договора – мълчаливо продължение всяка страна може с едностранно волеизявление да прекрати с предизвестие	ü    няма ограничение ü    поема всички разноски по поддържането на вещта ü    такова правило няма ü    няма, освен ако изрично не е предвидено

Следващото важи и за двата вида лизинг.

В ДЛ може да има клауза / типично/ по силата, на която л-телят придобива правото да придобие вещта през време на действие на договора или след изтичането му. Това е една опция, потестативно право. Упражняването на това право става чрез втори юридически акт, и ще придобие вещта на остатъчна стойност. Продажбата на изплащане е договор, по който собствеността преминава по правило при скл. му за разлика при ДЛ.

2.Финансовия лизинг е договор, по силата на който л-телят се задължава да придобие вещ от 3 л., при условия прид. от л-пол. и да му я предостави и за ползване срещу възнаграждение. Л-дат. е финансова институция /Б/.

Трето лице –––––––– Л-дателят ––––––––––– Л-получателят

/1/ производител /2/ /3/

доставчик

Между 2 и 3 има договор за кредит и те са страни по ДЛ. 3 се обръща към 2, а 2 купува от 1 чрез договор за пок.-прод. с прехвърляне на собствеността, но вещите/машините/ не предава на 2, а на 3.

Транзитно изпълнение – на л-пол. се предава фектическата власт. При фин. Л е налице финансов кредит, който се погасява на месечси вноски.

Права и задължения на ФЛ.

Задължения на Л-дат.: да предаде вещта, т.е. да осигури предоставяването й; да прехвърли върху л-пол. правата си по общата и гаранционна отг. на производителя – продавач.

Задължения на Л-пол.: да прави лизинг вноските. Ако изпадне в забава се стига до предсрочна изискуемост на всички вноски / както при БКредит/; може и да развали догвоора/ да възстанови фактическата власт/. Въпроса за риска от случайно погиване: чл. 243. За сметка на лиз.пол., въпреки, че не е собственик. При оперативния Л не е така, където важи общото правило.

3.Сублизинг – пренаемане, т.е. л-пол. предоставя правото на ползване на друго лице, но за разлика от дог. за наем това може да стане със съгл. на лиз-дат / при дог. за наем по ЗЗД може и без/.