32. РЕАЛНИ ОБЕЗПЕЧЕНИЯ Залог. Особени залози. Ипотека. Понятие и видове. Учледяване.

Въпрос № 32

РЕАЛНИ ОБЕЗПЕЧЕНИЯ

Залог. Особени залози. Ипотека. Понятие и видове. Учледяване.

ЗАЛОГ чл.156-165.

Изпълнението на едно задължение може да бъде обезпечено с една движима вещ, така че кр. да има право при неизпълнение да се удовлетвори от цената на вещта по предпочитание пред другите кр. на същия дл. Това обезпечение на кр. съставлява неговото заложно право.

Както е известно, цялото имущество на дл. служи за общо обезпечение на всичките му кр. Кр. обаче не са сигурни, че имуществото на дл. ще остане същото до падежа на вземанията им. Понеже те имат еднакво право на удовлетворяване, рискуват всички да останат неудовлетворени. Залогът решава тази опасност. Ако една вещ обезпечава кр., той предпочитателно се удовлетворява от цената й и тези опасения отпадат.

СЪЩНОСТ НА ЗАЛОЖНОТО ПРАВО.

1. Заложното право е едно потестативно право, даващо възможност на кредитора по залога да създаде ново правно положение с волеизявлението си, че упражнява заложното си право. С това волеизявление той предизвиква принудителна продан на заложената вещ и се удовлетворява от цената й.

Според проф. Кожухаров следва да се приеме, че заложното право в/у вещ е вещно право, защото възниква по повод на конкретна вещ и поражда правоотношения между кредитора и всяко трето лице, в чието владение би се намирала вещта – следователно заложното право е абсолютно право.

Това становище не би трябвало да се споделя, тъй като при залога липсват ВП правомощия, типични за всяко вещно право.

ОТНОШЕНИЕ НА ЗАЛОГА КЪМ ВЗЕМАНЕТО.

Заложното право предпоставя едно вземане, защото обезпечава удовлетворяването му. Следователно заложното право е винаги едно несамостоятелно, акцесорно, добавъчно право.

1. Без вземане заложно право не може да възникне. Ако вземането е недействително, недействително ще бъде и заложното право.
2. Заложното право се погасява заедно с обезпеченото вземане – чл.150(1), без оглед на основанията за погасяване на последното.
3. Прехвърлянето на вземането прехвърля и обезпечаващото го заложно право. Залогът следва обезпеченото вземане в качеството си на негова принадлежност.
4. Всяко нарастване или намаляване на дълга се отразява и на заложното право.

Извод: заложното право е акцесорно, неделимо, потестативно, субективно право, обезпечаващо кр. за цялото му вземане.

УЧРЕДЯВАНЕ НА ЗАЛОГА.

Заложното право може да възникне или чрез договор или непосредствено по разпореждане на закона. В първия случай говорим за договорно, а във втория – за законно заложно право.

Заложното право, което възниква по непосредствено разпореждане на закона бе допустимо у нас в полза на банките по ЗБКД.

Заложното право се учредява чрез д/р. Страни по този д/р са залогодателят (длъжник или някое трето лице) и кредиторът – залогоприемател. Често той се нарича залогодържател. Това не е съвсем правилно, тъй като не винаги кр. държи заложената вещ.

За да бъде действителен д/рът, страните тр. да бъдат дееспособни.

Д/рът за залог е НЕФОРМАЛЕН. Изискването за форма по чл.156 ал.2 е за да може заложното право да бъде противопоставено на третите лица. Залогът обаче е факт и без този документ. Но и без тази форма залогът ще е действителна сделка и ще може да се противопостави на трети лица когато обезпеченото вземане не надхвърля сумата определена в чл.133 ГПК.

Залогът е РЕАЛЕН договор. Постигането на съгласие не е достатъчно за сключване на д/ра, а е необходимо заложената вещ да бъде предадена на кредитора или на друго лице – залогоприемател. Съществуват различни начини за предаване на вещта:

– с преминаването й в държане на кредитора или трето лице (ефективно връчване);

– с поставянето й под общо владение – на залогодателя и на залогоприемателя, т.е. кредиторът да бъде поставен в състояние да упражни фактическата си власт на заложената вещ когато поиска това, напр. на кр. се предават ключовете от помещение, където се намират заложените вещи.

При особените залози заложното право възниква без предаване на вещта.

Този д/р е и ЕДНОСТРАНЕН, защото възникват задължения само за залогоприемателя. Залогодателят има само права – да иска връщане на заложената вещ и плодовете, които тя е дала след удовлетворяване на вземането. Той няма задължения.

ПРЕДМЕТ НА ЗАЛОГА.

Предмет на залога могат да бъдат всички движими вещи, освен онези, които са забранени изрично да се залагат. Вещите, които са предмет на залога, трябва да имат самостоятелно съществуване. Не могат да се залагат принадлежности към недвижимости. Заложените вещи трябва да имат имуществена стойност. Затова не може да се залага личен паспорт, грамота, орден и др.

Може да бъде залагана и част от съсобствена движима вещ или вещни съвкупности. Могат да бъдат залагани и бъдещи движимости – напр. материалите, които ще бъдат добити при развалянето на една къща.

Парите също могат да бъдат предмет на залог – чл.158. Ако парите се предадат на кр. – налице е неправилен залог.

Може да бъде залагана и несобствена вещ по см. на чл.78 ЗС. Който придобие владението на движима вещ въз основа на д/р за залог, сключен с несобственик, но без да знае това, придобива заложното право над тази вещ.

Една вещ може да бъде предмет на няколко договора за залог. За действителността на договора е необходимо предаването на заложената вещ. Залогът е възможен в 2 случая: когато вещта е предадена на трето лице, което се задължава да я върне на залогодателя след като се изпълнят и двете задължения; когато вещта е предадена на първия кред. по залога, а той се задължава да я предаде на втория след удовлетворяването си. Вземанията на кредиторите се удовлетворяват по реда на учредяване на залозите.

ОСОБЕНИ ЗАЛОЗИ

В чл.161 ЗЗД се казва, че разпорежданията му относно залога не отменят особените разпореждания на др. закони за учредяването и действието на залога. Особените разпоредби предвиждат:

1. Особен ред за учредяване на заложното право – напр по непосредствена разпоредба на закона, без предаване на заложената вещ.
2. Особен начин на действие на заложното право – особен начин за реализирането му.

Тези особености оправдават обхващането на тези залози под общото наименование особени залози. Повечето особени залози са банкови залози – учредяват се в полза на банките. Предмет на банковите залози могат да бъдат:

1. Стоки и материали в обработка – най-често те са закупени със заем от банката, заложени са там, но се намират във фактическата власт на залогодателя, който може да ги обработва. В този случай залогът преминава в/у новополучените вещи;
2. Стоки в оборот – те могат да се продават като същевременно с това се погасява заемът. Ако заемът не се погаси в съответния срок, банката може да запорира стоките.

И в двата случая залогодателят трябва да уговори с банката условията, при които ще има право да обработва и реализира заложените вещи.

ХАРАКТЕРНИ БЕЛЕЗИ НА ОСОБЕНИТЕ (БАНКОВИ) ЗАЛОЗИ

1. Възникват по силата на закона – т.е. липсва съгласуваност на волеизявленията на залогодателят и кредиторът – това е законно заложно право.
2. Предаването на заложените вещи не е условие за пораждане на заложното право. Заложените вещи могат да останат на отговорно пазене у лицето, даващо залога, при специално уговорени с банката условия…
3. Реализирането на залога (продажба на заложените вещи) може да стане без съдебна намеса. Ако е предвидено в д/ра със залогодателя заложената вещ да се продаде при неизпълнение, търгът се провежда по ред, установен с наредба на мин/вото на правосъдието и УС на БНБ.

ДРУГИ ОСОБЕНИ ЗАЛОЗИ

1. Залог в/у вземания. Учредява се с договор. Негов предмет е не вещ, а право на вземане. Могат да се залагат само прехвърлими вземания. Такива са всички вземания – условни, срочни, за заместими и незаместими престации и т.н. освен тези, които по разпореждане на закона, на договор или по естеството си не могат да съставляват предмет на цесия. Следователно не могат да се залагат правото на пенсия, на издръжка.

Залогът на вземане прилича твърде много на цесията. Цесионерът прехвърля, а цесионерът залага вземането си. Залогът на вземане е всъщност една частична цесия.

Този д/р е неформален и консенсуален – сключен е в момента, в който се постига съгласие м/у залогодателя и залогоприемателя.

Д/рът за залог на вземане се сключва м/у залогоприемателя и заложителя – кредитор по вземането, което се залага. Длъжникът по залаганото вземане не участва в този д/р и е трето лице по отношение на същия. Той често дори не знае за неговото сключване.

Залогодателят е длъжен да предаде на кр. документите (ако има такива), които доказват заложното вземане. Кр. е длъжен да извърши всички действия за запазване на това вземане, да събира лихвите по него, ако стане изискуемо и главницата и да вложи получените от това вземане суми в банка.

2. Твърд залог – вещите се пазят от залогодателя такива, каквито са заложени. Този залог се учредява без съгласието на залогодателя за конкретните вещи, за които е учреден залогът.
3. Залог на стоки в оборот и в преработка. Заложените вещи в оборот на едно ЮЛ остават на отговорно пазене в лицето, което е залогодател. Залогът възниква по силата на закона, но се вписва. Условията, по които ще бъдат преработено стоките се уговарят м/у банката и залогодателя. Залогът на сурови материали се пренася в/у готовия продукт, получен при преработката на стоката и материалите. Залогодателят може да се разпорежда с тях, но в този случай тези стоки е необходимо да се заменят с други за да се обезпечи вземането, което има банката. Банката по определен ред може да изнесе на търг заложените вещи и да се удовлетвори от тяхната цена.

ИПОТЕКА – ОБЩА ХАРАКТЕРИСТИКА, ВИДОВЕ, СЪДЪРЖАНИЕ И СЪЩНОСТ. ВПИСВАНЕ И ЗАЛИЧАВАНЕ НА ИПОТЕКАТА

Когато изпълнението на едно задължение е обезпечено с един недвижим имот, така че кредиторът има право при неизпълнение да се удовлетвори от цената му по предпочитание пред другите кредитори на същия длъжник, казваме, че този кредитор разполага с едно ипотечно право.

Ипотеката е право, по силата на което кр. може при неизпълнение да се удовлетвори предпочитателно за своето вземане от цената на един недвижим имот, независимо кой е негов собственик или владелец.

Тази дефиниция сочи редица особености на ипотеката. Понеже в закона не съществува легално определение, характерните й особености се извличат на базата на тълкуване.

Особености:

1. Ипотеката е едно обезпечително право. Целта е да се обезпечи един дълг по отношение на кредитора.
2. Ипотеката е едно акцесорно право – обезпечава интересите на кр.
3. Тя е едно недвижимо право – предмет са винаги недвижими имоти. Съгласно кодекса на търговското мореплаване предмет могат да бъдат и морските кораби.
4. Ипотеката е едно неделимо право.

Ипотеката е едно обезпечение, вещна тежест, но не е вещно право, тъй като ипотекарния кредитор няма никакъв достъп до имота – и дума не може да става за ползване или владеене. Възниква едно облигационно правоотношение.

Ипотеката е едно акцесорно право – едно право добавено към вземането. Титулярът на ипотечното право е преди всичко кредитор. Той е двуяко обезпечен. Обезпечава го най-напред цялото имущество на дл. – обезпечение, с които разполага всеки кр. по силата на чл.133. Но вземането му е обезпечено още и особено от ипотекирания недвижим имот. Ипотечното право не може да възникне преди да е възникнало вземането, което то обезпечава.

Ипотекарното право е неделимо и това означава, е плащането на една част от дълга не освобождава имота от ипотеката. Тя продължава да тежи в/у целия имот. Евентуалното разделяне на дълга м/у няколко длъжници (напр. сънаследници) не води до раздробяване на ипотечното право. Евентуалната продажба на част от ипотекиран имот не освобождава тази част от ипотечната тежест.

Ипотеката се учредява само в/у недвижим имот. Могат да се ипотекират всички недвижими вещи по смисъла на чл.110(1) ЗС. Могат да се ипотекират и постройки, които са суперфициарна собственост в/у чужда земя – чл.63 ЗС. Могат да се ипотекират етажи от етажна собственост или идеална част от съсобствен имот. Не могат да се ипотекират недвижими вещи и вещни права в/у недв. имоти, които са извън гражданския оборот, които не могат да бъдат отчуждавани. Не могат да бъдат ипотекирани сервитутите отделно от недвижимите имоти защото нямат самостоятелно съществуване и ипотека в/у тях не би могла да бъде реализирана.

ВИДОВЕ ИПОТЕКИ

1. Договорна ипотека. Договорна е тази ипотека, която възниква чрез вписване на договор за ипотека, съставен във формата на нотариален акт. Тази ипотека е възможна само между дееспособни лица – д/р за ипотека за обезпечаване на един чужд дълг не може да бъде сключен от представители на недееспособни, а за дълг на самите недееспособни – само с решение на РС.

Ипотека може да се учреди само от този, който в момента на сключване на д/ра е собственик на имота в/у който се учредява ипотеката. Ипотека, сключена от несобственик е абсолютно недействителна.

Д/рът за ипотека се съставя във формата на нотариален акт от нотариуса по местонахождението на имота.

Нотариалният акт трябва да съдържа определени данни:

– име на кредитора;

– име на длъжника и име респ. на собственика на имота;

– описание на конкретния имот, в/у който се учредява ипотеката;

– вземането, за което се учредява;

– сумата, за която се учредява ипотеката.

Ипотеката трябва да отговаря на изискванията за специалност – т.е. тя трябва да бъде учредена само върху конкретно определени имоти, като се посочва местонахождението, видът, границите, стойността на всеки един от тях.

Ипотеката може да бъде пренесена в/у друг имот ако ипотекарният имот е отчужден за държавни нужди и е отстъпен друг в замяна.

Ипотеката може да бъде учредена само за определено вземане (срочно, условно, бъдещо), като при вписването трябва да бъде определен размерът и лихвите.

Нотариалният акт за учредяване на ипотеката трябва да бъде вписан – без това не възниква ипотечно право. В/у един имот могат да бъдат учредени няколко ипотеки, като редът за удовлетворяване на кредиторите е редът по вписването. Вписването има учредителна, доказателствена и информационна функция.

Вписването на договорната ипотека се вписва служебно от нотариуса по местонахождение на имота, а законната – по молба на кредитора. Действието на вписването трае 10 год. и може да бъде подновено преди изтичането на този период. Не се нуждаят от подновяване ипотеки, по които кредитор е държавата.

2. Законна ипотека. Законът допуска в изрично посочени от него случаи и като изключителна облага за известна категория кредитори да се извърши направо по силата на закона вписване на ипотека за обезпечаване на едно тяхно вземане. ЗЗД урежда 2 вида законни ипотеки:

а) ипотека на отчуждителя (продавача) – чл.168 ЗЗД. Този, който отчуждава недвижимия си имот може да не получи всичко, което му се дължи. От отчуждителната сделка той може да има едно вземане. То е обезпечено с ипотека в/у имота, който се отчуждава. Ипотеката не възниква по право, а трябва да се впише по молба на кредитора въз основа на отчуждителния договор. Следователно ФС по чл.168 е следният:

– продажба на имот;

– купувачът да не е платил цената изцяло;

– молба на продавача до нотариуса, включваща специализация на имота. Към тази молба задължително трябва да е приложен и договорът за продажба, даващ основание за учредяване на ипотека.

– вписването на ипотеката трае докато купувачът изплати цената.

б) ипотека на съделителя. Тя възниква при делба (доброволна или съдебна) на сънаследствен или съсобствен имот, когато някой от съделителите получава по-малък дял от този, който му се полага. Вж. примера от учебник т.II стр.210.

ВПИСВАНЕ НА ИПОТЕКАТА

Ипотека се учредява чрез вписване. Без него не може да възникне ипотека. Вписването следователно е учредителен елемент за ипотеката. Вписването има няколко функции:

1. То е елемент от ФС на ипотечното право.
2. То дава публичност и гласност за ипотеката на трети лица и други хирографни кредитори на длъжника, които имат интерес от имота.
3. Определя реда на ипотеките – ипотекарните кредитори се удовлетворяват по реда на вписването.

Вписването се извършва служебно от нотариуса по местонахождение на имота в особена ипотечна книга.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, като към нея се прилага документа, който му дава право да иска вписването – акта за отчуждаване, договор за делба и др.

Вписването трае 10 години от деня на който е извършено – чл.172. След това вземането губи ипотечното си обезпечение, освен ако вписването не бъде подновено преди изтичането на този срок.

Обезпеченото с ипотека вземане може да претърпи изменение не по отношение на състава си, а по отношение на кр. или дл. Може кр. да се смени чрез цесия, новация, а дл. да се смени с новация или заместване. В тези случаи говорим за отбелязване към вписването. Може да се прави по искане на заинтересованите в случай, че се смени кредиторът или длъжникът или към дълга се присъедини още един дл. За да имат действие тези изменения, трябва да бъдат отбелязани към д/ра или към молбата за учредяването на ипотеката.

ЗАЛИЧАВАНЕ НА ВПИСВАНЕТО.

То е операция, която се заключава встрани на вписания д/р или молба за учредяване на ипотеката, че станалото вписване не трябва ада се счита вече за съществуващо. То погасява ипотеката. Обикновено заличаването е в резултат на погасяването на задължението чрез изпълнение. Но то може да бъде направено и с дарствено намерение. Заличаването на ипотеката може да стане по съгласие на кредитора или въз основа на съдебно решение. То може да стане и по искане на купувача на имота при публична продан, тъй като тя погасява всички ипотеки. Заличаването може да бъде поискано от всеки заинтересован ако тя не бъде подновена.

СЪДЪРЖАНИЕ НА ИПОТЕЧНОТО ПРАВО.

То се определя в чл.173(1) – правото на кредитора на предпочитателно удовлетворение от цената на ипотекирания имот. Кр обаче разполага и с едно допълнително право: право да не допуска влошаване на ипотекирания имот. Собственикът може да упражнява всички свои правомощия, които не увреждат кредитора, не стесняват правото му на предпочитателно удовлетворяване. Кр. има интерес имотът да бъде запазен в добро състояние, защото в противен случай се намалява евентуалната му цена и кредиторовото удовлетворение става проблематично. Това право на кр. да не допуска влошаване на имота е вещно и може да бъде упражнено чрез иск за запазване целостта на ипотекарния имот, който може да бъде предявен с/у:

1. Всяко трето лице, посегнало в/у ипотекарния имот.
2. Трето лице, държател на ипотекарния имот – това е собственикът на имота, ипотекиран за чуждо задължение, който е носител на пълно вещно право.
3. Самият дл. отговаря на общо основание за вредите, които е причинил. При тази хипотеза ипотекарният кредитор разполага със следните 3 иска:

– иск за обезщетение;

– иск за запазване на ипотекирания имот;

– ако длъжникът е влошил имота, кр. може да иска изпълнение и преди изтичане на уговорения в полза на дл. срок, ако последният с неправомерните си действия е намалил кредиторовото обезпечение.

Ипотеката следва имота и кредиторът може да изнесе имота на публична продан и да се удовлетвори предпочитателно от него. Удовлетворението става само чрез публична продан. Публичната продан може да бъде осуетена при удовлетворяване на кредитора чрез плащане на дължимата сума. Тя може да се иска от всеки кредитор, дори хирографен.