21. ВЛАДЕНИЕ И ДЪРЖАНИЕ

Въпрос № 21

ВЛАДЕНИЕ И ДЪРЖАНИЕ

А) Същност.

1. Определение

Вещните права дават възможност на своя носител да упражнява непосредствена власт върху вещите. Така собственикът владее, ползва и се разпорежда със своята вещ. Той упражнява тези правомощия, защото законът му ги признава и гарантира, защото има право да ги упражня­ва. Но има случаи, когато лице, което няма вещно право, фактически упражнява съдържанието на това право. Едно е правното, друго е фактическото положение на вещта. Лицето, което фактически упражнява съдържанието на едно вещно пра­во, наричаме владелец. При владението не се поставя въп­рос за субективни права, то е факт, фактическо отношение между хора по повод на вещите

Член 68 от ЗС определя владението така: „Владени­ето е упражняване на фактическа власт върху вещ, коя­то владелецът държи лично или чрез другиго като свояОт легалното определение на владението в чл.б8 от ЗС могат да се извлекат неговите основни признаци. Видно е, че те са два: обективен и субективен

Външен, обективен признак е упражняването на фактическа власт върху вещ, това е корпусът на владението. Владелецът държи вещта, служи си с нея, упражнява пълна власт върху нея, като изключва възможността други лица да въздей­стват върху същата вещ. Действията, съставляващи фак­тическата власт на владелеца могат да бъдат най-различни – техният обем зависи от обема на вещното право, което той фактически упражнява. При пълно владение владелецът ще упражнява всички правомощия на собственика, ще си служи с вещта, ще прибира плодове­те, може и да се разпореди с нея. Ако упражнява ограни­чено вещно право, и неговата фактическа власт ще е ог­раничена. Член 75, 78, 85 от ЗС също разграничава владе­нието от владението на вещно право.

Субективен признак на владението е намерението на владелеца. Той трябва да държи вещта „като своя“. Това ще рече, че той се смята или иска да стане собственик или носител на друго вещно право. Намере­нието е факт от душевния мир на човека, който трудно се доказва. Ето защо чл.69 от ЗС въвежда презумпцията:„предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго“. Тази презу­мпция е оборима – тя трябва да се обори от заинтересо­ваните лица, като докажат, че владелецът е придобил фактическата власт на правно основание, което изключ­ва възможността той да държи вещта като своя, напр. договор за заем, влог и др.

Двата признака на владението трябва да съществу­ват едновременно, за да е налице владение.

Владението трябва да е постоянно. Не е необходимо владелецът непрекъснато да упражнява фактическата власт. Вла­дението е постоянно, когато владелецът изразява трайна во­ля да държи вещта за себе си, като се противопоставя и тър­си защита срещу всяко действие на друго лице, което иска да установи фактическа власт върху завладяната вещ. Зато­ва владението се прекъсва, ако друго лице установи факти­ческа власт или владелецът изостави владението.

Владението трябва да е непрекъснато. А то се прекъсва с изгубването в продължение на 6 месеца (чл.81 от ЗС)изгубване на владението. Касае се за едно сравнително трайно състояние, при което владелецът не упражнява фактическата власт по различни причини, най-често чрез отнемане от друго лице. Значението на непрекъснатото владение е с оглед придобиване на ПС върху недвижим имот по давност -тя се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години, а ако владението е добросъвестно – с неп­рекъснато владение в продължение на 5 години чл. 79 от ЗС. Владелческата защита срещу всяко нарушение на владението също изисква то да е продължило непрекъс­нато повече от б месеца (чл. 75 от ЗС).

Владението трябва да бъде несъмнено. Съмнително е владението, когато не могат да се установят неговите съществени признаци – дали се упражнява фактическа власт и дали владелецът има намерение да свои вещта. Този признак е излишен, защото ако липсва фактическа­та власт или намерение, то въобще няма владение.

Владението трябва да е спокойно. А то е спокойно, когато не е установено по насилствен начин. Насилието опорочава владението само по отношение на това лице, срещу което се упражнява насилието. Този признак е в основата на защитата по чл.76 от ЗС. Владелецът, а съ­що и държателят, на когото е отнета чрез насилие или по скрит начин вещта, може да иска връщането й от лице­то, което я е отнело. За всички други лица и насилстве­ното владение е обикновено владение и то се ползва със защита. Но ако загубеното чрез насилие владение се възвърне, насилственият владелец не ще може да се ползва от защита на своето насилствено владение срещу владелеца, спрямо когото е упражнил насилие.

Владението трябва да е явно. То е явно, ако не е ус­тановено по скрит начин, когато всеки, включително и предишният владелец, може да разбере, че се упражнява фактическа власт с намерение да се свои вещта Установеното по скрит начин владение няма действие спрямо предишния владелец – то е опорочено. Едва когато стане явно, ще породи действие.

2. Разграничение на владението от други факти­чески действия

Посочените признаци разграничават владението от други, сходни фактически действия. Например от т.нар. търпими действия, които се извършват със съгласие на владелеца. Тези действия са откъслечни и се извършват със съгласи­ето на собственика, а извършващият ги няма намерение да свои вещта. Не са владение и т.нар. „съизволени действия“, които произтичат от упражняването на призна­ти вещни права. Например, който има учредено право на строеж, може да складира в парцела строителни материа­ли, да извършва изкопни работи, да прокарва инсталации.

а) Владение и държане. Член 68, ал. 2 от ЗС опреде­ля държането като „упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя“. Общото, между владението и държането е, че и при двете действия се упражнява фактическа власт върху вещта. Разликата е само в анимуса, в намерението – държателят няма наме­рение да свои вещта. Той държи вещта за другиго, за вла­делеца или за собственика. От тях той е получил факти­ческата власт на основание, което изключва намерение­то вещта да се държи като собствена.

Владението може да е установено дори и неправомерно. Все пак връзка между владение и държане има и тя се проявява въз въз­можността държането да прерасне във владение със съг­ласието на предшестващия владелец. Възможна е обратна хипотеза – владението да се превърне в държане, като се промени намерението.

б) Владение и право на владение. Владението е фак­тическа власт, фактическо господство. Член 68 от ЗС не се интересува от това дали лицето, което упражнява фак­тическа власт върху вещта има или няма право да я уп­ражнява. Владението е факт, а не право. Иначе е при пра­вото на владение. Правото на владение не е самостоятелно вещно право, а съставна част от съдържанието на едно субективно право. То е ед­но от правомощията на собственика или на ползвателя. Правото на владение се основава на притежанието на ед­но субективно право и фактическата власт се упражнява по силата на притежаваното вещно право. Освен това, при упражняване правото на владение въобще не се пос­тавя въпрос за намерението, с което се осъществява фак­тическата власт. Няма и нужда да се питаме какво мисли собственикът или ползвателят, когато си служи със своя­та вещ, когато придобива плодовете от имота.

3. Предмет на владението

Предмет на владението могат да бъдат всякакви вещ – движими и недвижими, независимо в чия собстве­ност се намират. Различни са само последиците, а в ня­кои случаи и защитата на владението.

Вещни права също могат да бъдат предмет на вла­дение. Щом едно лице упражнява ограничена фактичес­ка власт, съответстваща на съдържанието на едно огра­ничено вещно право върху чужда вещ, налице е владение на това вещно право.

Правните последици на владението на вещно право са същите като тези на обикновеното владение. Те могат да се придобиват по давност. Разпоредбите за придобиване право на собстве­ност върху недвижим имот по давност важат и за придо­биване по давност на други вещно право върху такъв имот (чл. 85 от ЗС). Владението на вещни права се полз­ва със същата владелческа защита, както и обикновено­то владение на вещ. Не могат да бъдат предмет на вла­дение облигационни права.

4. Начини за осъществяване на владението

Член 68 от ЗС сочи, че фактическата власт може да се упражнява не само лично от владелеца, но и „чрез дру­гиго“. В този случай фактическата власт се упражнява от друго лице. Затова е необходимо владелецът да има на­мерение да държи вещта чрез това лице. Но нужно е съ­що и другото лице да има намерението да държи вещта не за себе си, а за владелеца. А щом няма намерение да я държи като своя, това друго лице просто е държател. Последиците и на личното владение, и на владението чрез другиго са едни и същи.¹

Възможно е фактическата власт върху една вещ да се упражнява от няколко владелци. В този случай е нали­це съвладение. За да има съвпадение, у съвладелците трябва да са налице и двата признака на владение – да упражняват общо фак­тическата власт и да имат намерение да държат вещта общо за себе си. Въпреки тази общност на владението, всеки от съвладелците има правата на самостоятелен и отделен владелец – той може да изостави своето владе­ние, да го защитава с владелчески искове срещу трети лица и дори срещу останалите съвладелци; да придобие правото на собственост по давност върху своя дял преди другите, поради това например, че тяхното владение е било прекъснато.

5. Способи за придобиване на владението

а) Чрез едностранни действия

При този способ владението се придобива без съг­ласието на предишния владелец. Тук едно лице с едностранни действия установява фактическа власт върху вещ­та, като започва да я държи като своя.

б) Със съгласието на досегашния владелец Когато една вещ е във владение на някого и с него­во съгласие владението се предаде на друго лице, това лице придобива владението като започне да си служи с вещта като своя. Най-често на практика владението се предава въз основа на сключен договор между лицата -продажба, замяна и пр. Самото съгласие за предаване на владението обаче не е сделка. Ако сделката страда от по­рок, не ще може да се прехвърли собствеността, но той няма значение за придобиване на владението. Това разг­раничени още по-ясно проличава в чл. 70, ал. З от ЗС, който приравнява полученото на основание на предвари­телен договор владение на добросъвестно владение, въп­реки че този договор не прехвърля собствеността.

в) Чрез превръщане на досегашния владелец в дър­жател

Това е частен случай на придобиване на владение чрез другиго. Такъв е случаят, при който едно лице е във владение на вещта, но по съгласие с друго лице досегаш­ният владелец се лишава от владението, като се отказва от намерението да свои вещта и започва да я държи за новия владелец, за другото лице. Тук практически не се извършва предаване на фактическата власт върху вещта. Достатъчно е простото съгласие за в бъдеще вещта да се държи за новия владелец. Така е при договорите за прехвърляне право на собственост върху индивидуално определени вещи.

г) Чрез наследяване

6. Способи за изгубване на владението.За да е налице владение, необходимо е да съществуват кумулативно двата негови основни признака – уп­ражняване на фактическа власт върху вещта и намерение тя да се държи като своя. Логично е да се приеме, че с отпадане на един от тях владението се загубва.

а) Изгубване на владението поради изгубване на фак­тическата власт

За да съществува обективният признак на владени­ето не е необходимо постоянно, непрекъснато да се уп­ражнява фактическата власт от вещтаСамо ако владелецът трайно бъде лишен от фактическата власт по своя воля или поради това, че властта му е отнета от дру­го лице, ще е налице изгубване на владението.

б) Изгубване на владението чрез отпадане на наме­рението да се свои вещта

Този признак на владението анимуса, ще се изгуби, а оттам ще се изгуби и владението, само ако владелецът изяви воля, само ако обективира своето намерение повече да не държи вещта като своя. Няма изисквания относно това, как ще се из­рази тази воля – с думи, с действия.

Владението е съвкупност от посочените два юриди­чески факта. То е един фактически състав. Затова с из­чезването му се изгубва владението. Но и след това с не­го се свързват някои правни последици – възможност да се предяви иск за възстановяване на отнето или наруше­но владение, право на владелеца да иска да му се запла­тят разноските и подобренията.

в) Изгубване на владението чрез в превръщане на дър­жането във владениеНеобходимо е да настъпи промяна в основанието на фактическата власт. Това може да стане със съгласието на предишния владелец, например собственикът на вещта я продава на наемателя. Не е нужно наемателят да върне вещта на собственика и отново да я получи въз основа на съглашението (договора за продажба). Но държането може да се превърне във владение и с едностранни действия от страна на държате­ля чрез превръщане на владение­то. И тук е необходимо да се измени основанието, като държателят извърши такива действия, с които манифес­тира намерение да държи вече вещта за себе си и тези действия да са известни на владелеца. Посочените способи намират приложение и при придобиването и загубването на владение на вещни права. Ще се касае до държането, то се придобива като се установи фактическа власт върху вещта без намере­ние тя да се държи като своя, и се изгубва, щом се из­губи фактическата власт или с превръщане на държа­нето във владение.

Б) Видове владение

Отбеляза се, че с оглед обема на фактическата власт, владението може да бъде пълно или ограничено.

Пълно владение е налице, когато владелецът уп­ражнява такава фактическа власт, такива въздействия върху вещта каквито може да извършва и собственикът. Владелецът в пълен обем владее, ползва и се разпореж­да с владяната от него вещ.

При ограничено владение владелецът осъществява фактически действия, които по обем съответстват на ед­но ограничено вещно право, например право на строеж, право на ползване, сервитут. Възможно е при това поло­жение върху една вещ да има едновременно пълно владе­ние и ограничено владение.

Според наличието на правно основание за възник­ване на владението ЗС разграничава два вида владение -добросъвестно и недобросъвестно.

Според чл. 70 от ЗС владСелецът е доборосъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик без да знае, че праводателят му не е собственик или предписаната от закона форма е била опорочена.

Недобросъвестно е онова владение, което не е доб­росъвестно, т.е. което не отговаря на признаците на доб­росъвестното владение, установени в чл. 70 от ЗС.

Значението на тази класификация е с оглед правни­те последици. Добросъвестният владелец е в по-благоприятно правно положение от недобросъвестния. Напри­мер, придобива право на собственост върху недвижим имот с кратка давност от 5 години; придобива плодовете от вещта, става собственик на движимата вещ, ако я е придобил възмездно и пр.

1. Определение. Терминът „добросъвестно владение“ се използва със специфично за вещно право съдържание. Той не трябва да се смесва с етическата категория „добросъвестност“, нито с добросъвестността, която изискват чл. 12, 63, 75, 82 и др. от ЗЗД във връзка със сключването и изпълнението на договорите. То не означава още и че владелецът трябва да си служи с вещта „с грижата на добър стопанин“ (чл. 63 от ЗЗД). Подобни смешения отстранява легалното определение на добросъвестното владение, посочено в чл. 70 от ЗС: „Владелецът е добросъ­вестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съ­ществувала при възникване на правното основание“.

Видно е от цитираното определение, че освен необ­ходимите елементи на всяко владение согри§ и атти8, законът въвежда още два признака. Единият е обективен – владелецът трябва да е придобил владението на правно основание, което е годно да го направи собственик. Дру­гият е субективен – владелецът трябва да не знае в момента на възникване на правното основание два факта:

че праводателят му не е собственикът или че предписа­ната от закона форма е била опорочена. Тук ще разгле­даме само тези два специфични за добросъвестното вла­дение признаци.

2. Характеристика на добросъвестното владение

Под правно основание в чл.70 от ЗС се има предвид всеки акт, чрез който по нашето право може да се прехвърли право на собственост или да се учреди друго вещно право. Става въпрос именно за правен акт, за юридическо действие, а не за юридически факт от типа на юридическите събития^. Правни основания за добросъвестно вла­дение могат да бъдат: сделки, съдебни решения, админи­стративни актове.

Правно основание може да бъде всяка сделка, с ко­ято се прехвърля собственост или се учредява вещно пра­во. Не е правно основание обаче предварителният договор по чл. 19 от ЗЗД, защото той няма вещно действие, не прехвърля вещни права.

Едностранните правни сделки също могат да се смятат за правно основание по смисъла на чл. 70 от ЗС доколкото с тях се прехвърлят вещни права, напр. за­ветът. Но наследяването по закон или по завещание не е правно основание, защото в тези случаи наследникът е универсален правоприемник на наследодателя и той продължава владението такова, каквото е било за насле­додателя².

Правно основание могат да бъдат и съдебни реше­ния, постановени по конститутивни искове, с които се упражняват потестативни преобразуващи права.

Не се смятат за правно основание нотариалните ак­тове, издавани по обстоятелствена проверка или въз ос­нова на съдебна или доброволна делба. Тези актове не са годни да прехвърлят право на собственост или друго вещно право, те само констатират съществуването на та­кива права.

Правно основание може да бъде и административен акт, например при отчуждаване и упълномеряване на имот по чл. 205 ЗУТ.

Чл. 205 –въз основа на влезли в сила подробни устройствени планове недвижими имоти – собственост на юридически и физически лица, могат да бъдат отчуждавани по реда на Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост за обекти – публична собственост на държавата и общините, както следва:

1. (доп.,ДВ,бр.65 от 2003 г.) за изграждане и реконструкция на транспортната техническа инфраструктура, преустройство на транспортно-комуникационни мрежи и съоръжения – пътища, улици, площади, надземни и подземни трасета на железопътни и трамвайни линии и съоръжения към тях;
2. (изм.,ДВ,бр.65 от 2003 г.) за изграждане и реконструкция на други мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура – водоснабдяване, канализация, пречистване на питейни и отпадъчни води, електрификация, топлофикация, газификация, далекосъобщителни мрежи и други;
3. за осъществяване на дейности по опазване на околната среда и природните ресурси, геозащитна дейност, укрепване на бреговете, както и за благоустройствени дейности – озеленени площи за широко обществено ползване, водни площи и течения, гробищни паркове и третиране на битови отпадъци;
4. за изграждане на обществени обекти на здравеопазването, социалното подпомагане и образованието.

Посочените видове правни основания показват, че те са обективен елемент на добросъвестното владение, само доколкото са годни да прехвърлят право на собстве­ност или да учредят друго вещно право. При такова прав­но основание владеенето се концентрира върху конкрет­но определен имот, който може да се придобие по дав­ност, да се понесат разноските за направените подобре­ния и др. Не е достатъчно обаче правното основание да е налице.

Необходимо е то да е „годно“, както казва чл.70, да прехвърли или да учреди друго вещно право. Но кога можем да кажем ,че едно правно основание е годно.

Като обективен елемент на добросъвестното владе­ние правното основание трябва да съществува реално, обективно. Няма правно основание, ако вла­делецът само си мисли, че е купил имота или че има съ­дебно решение по чл. 19 от ЗЗД или по чл. 33 от ЗС.

Правното основание трябва не само да съществува, но и да е действително. Кога правното основание е действително, трябва да се преценява с оглед на неговия вид. Така, ако правното основание е сделка, тя не трябва да има някои от пороците, посочени в чл. 26-33 от ЗЗД, които я правят нищожна или унищожаема. Ако се касае за административен акт, той трябва да отговаря на всич­ки условия за действителност на един административен акт – да е издаден от компетентен орган, в определена форма, при спазване на установения в ЗАП ред. Освен то­ва, той трябва да е влязъл в сила. И най-сетне, ако основа­нието, въз основа на което се придобива владението, е съ­дебен акт, то също трябва да е действителен, да са изчер­пани възможностите за обжалване, т. е. да е влязъл в сила.

Нищожното правно основание е равносилно на липса на правно основание. Ако обаче актът, въз осно­ва на който се придобива владението не е нищожен, а само унищожаем, той е годно правно основание, докато не бъде унищожен. Дотогава владелецът се смята доборосъвестен. Но ако сделката напр. бъде унищожена от лице, което има право да иска нейното унищожаване, унищожаването има обратно действие, и поради това правното основание се заличава с обратна сила. А щом това е така, то и владелецът ще се смята недобросъвес­тен от началото на владението. Той няма да се смята добросъвестен и до деня на унищожаването. Следова­телно, за да бъде годно по смисъла на чл.70 от ЗС едно унищожаемо правно основание, трябва да е отпаднала възможността за унищожаването му.

Отпадането на правното основание превръща вла­делеца в недобросъвестен с всички произтичащи от това последици. Само докол­кото законът предвижда или овластява отмяната на акта да се извърши занапред, само тогава владелецът може да се смята за добросъвестен до момента на отмяната на правното основание.

Не е необходимо правното основание по чл. 70 от ЗС да е вписано, за да го смятаме за годно. Това е така, защото вписването не е условие за действителността на прехвърлителния акт. То има значение само с оглед противопоставимостта на вписания акт спрямо трети ли­ца, придобили от същия собственик и вписали по-късно акта върху недвижимия имот (чл. 113 от ЗС).

Във връзка с правното основание трябва да се под­чертае, че владелецът няма право на владение. И доб­росъвестният владелец не е собственик. Той не е собстве­ник просто защото самото негово правно основание е с недостатъци, които са му попречили да стане собственик.

Член 70 от ЗС въвежда още един признак на доб­росъвестното владение, и той е субективен признак – вла­делецът да не знае недостатъците на правното основание към момента на неговото възникване. Тези недостатъци обаче не трябва да са такива, че да водят до нищожност на правното основание. Посочи се, че ако то е нищожно, все едно няма годно основание, няма място и за добросъ­вестно владение. Остават само такива недостатъци, кои­то биха довели до унищожаемост на правното основание. Според чл. 70 от ЗС тези недостатъци са два:

Първият недостатък се състои в това, че праводателят не е собственик. За да е добросъвестен, владе­лецът трябва да не знае, „че праводателят му не собстве­ник“. Незнанието трябва да се дължи на грешка във фак­та; Но може да има и грешка в правото; например, не знае, че праводателят трябва да е придобил имота с но­тариален акт и смята обикновената писмена форма за достатъчна, т.е. не знае, че придобиването трябва да бъ­де извършено под форма на нотариален акт. Грешката във факта не вреди, но грешката в правото вреди .

Вторият недостатък, свързан със субективния приз­нак на добросъвестното владение, е опорочеността на предписаната от закона форма за правното основание. Тук не става дума за липса на форма, защото това прави сделката нищожна по чл. 26 от ЗЗД, а за такива недос­татъци, които опорочават прехвърлителния акт от про­цесуална гледна точка. Добросъвестността, т.е. незнанието, трябва да съ­ществува към момента на възникване на правното осно­вание (чл. 70, ал. 1 от ЗС). Ако по-късно владелецът уз­нае за тези недостатъци, това няма значение – той е доб­росъвестен. Но добросъвестността трудно се доказва. знанието е факт от психически мир на човека и мъчно се установява. Затова чл. 70, ал. 2 от ЗС въвежда оборима презумпция за добросъвестност, „добросъвестността се предполага до доказване на противното“. Който иска да обори това предположение трябва да докаже, че владе­лецът е знаел за недостатъците на правното основание.

При наличието на посочените признаци владението е добросъвестно. Казаното за него важи и за добросъве­стно владение на вещни права.

3. Правни последици на добросъвестното владение Като вид владение добросъвестното владение има общите правни последици на всяко владение. С него оба­че законът свързва и някои особени последици. Те се свеждат до следното:

а/ Добросъвестният владелец „придобива добиви­те“, т.е. става собственик на плодовете, които дава вла­дяната от него чужда вещ до предявяване на иска за връ­щането й (чл. 71 от ЗС).

б/ Добросъвестният владелец придобива право на собственост върху недвижимия имот, който владее, с кратка, 5-годишна давност (чл. 79, ал. 2 от ЗС).

в/ Добросъвестното и възмездно придобиване на владението върху чужда движима вещ прави владелеца собственик (чл. 78 от ЗС).

г/ Добросъвестният владелец има право на по-голя-мата сума между подобренията и увеличената стойност на вещта вследствие на подобренията (чл. 72 от ЗС). До заплащане на подобренията и разноските той има право на задържане (чл. 72, ал. З от ЗС).

По отношение на защитата законът не прави разли­ка между недобросъвестното и добросъвестното владение.

Законът за собствеността обаче признава на недоб­росъвестния владелец някои права, установени за доб­росъвестните владелци:

а/ Недобросъвестен владелец, придобил владението въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, има правата по чл. 71 и 72 от ЗС (чл. 70, ал. З от ЗС). С други думи, той има право да иска по-голямата сума между направените от него подобре­ния на чуждата вещ и увеличената стойност на вещта, става собственик на плодовете, има право на необходи­мите разноски, които е направил за запазване на вещта, както и право на задържане до заплащане разноските ф 1 подобренията.

б/ Член 74, ал. 2 от ЗС дава на недобросъвестния владелец, който е извършил подобрения в имота на собственика със знанието и без противопоставяне на последния, права като тези на добросъвестния владелец по чл. 72 от ЗС – право на по-голямата сума между по­добренията и увеличената стойност на вещта, на разнос­ките и право на задържане. Други права той няма. За да се ползва от тези права, е необходимо собственикът, пър­во, да е знаел или предварително да се е съгласил с извъ­ршването на подобренията и второ, като е знаел да не се е противопоставил на владелеца чрез активни действия, чрез предупреждение или чрез предявяване на иск за за­щита на владението. При такова пасивно поведение, при такова бездействие на носителя на субективното право, законът предпочита да защити този, който фактически упражнява съдържанието на това право, владелеца.

В) Защита на владението и държанието

1. Необходимост от защита на владението

Владението е фактическо отношение между хората по повод на вещи. Ако законът го урежда, то е за да му даде правна защита. Няма значение дали фактическата власт върху вещта е установена правомерно или неправо­мерно. Законът брани така да се каже статуквото на ве­щите. Целта е да се избегне саморазправата.

Съдебната защита на владението не изключва оба­че по абсолютен начин и самозащитата. Тази самозащита може да се изрази в превантивни мерки срещу евенту­ално отнемане на владението . Но самозащита­та е допустима и под формата на самопомощ.

2. Видове владелческа защита. Искове за защита на владението

българското вещно законодателство възприема вла­делческите искове за защита, въведени у нас още със ЗИСС. Но то установява и други средства за защита на владението – административна защита. Така например, съгласно чл. 80 от 3ДС, когато един държавен имот бъ­де завладян незаконно, той се изземва въз основа на заповед на областния управител, която се привежда в изпълнение със съдействието на полицията. Тази защита е приложима само относно владение на държавен имот.

Основният вид защита на владението – това са вла-делческите искове. Те се наричат още посесорни. Тук ста­ва дума за защита само на владението като факт. Затова при тези искове съдът се интересува само от факти – има ли владение, нарушено ли е то и кой е владелецът. Член 294 от ГПК постановява, че по тия дела съдът проверява само факта на владението и нарушението. Той не обсъж­да и не решава въпроса дали владелецът има или няма право на владение. За защита на нарушени права законът дава други средства – петиторните искове. Това са искът за собственост по чл. 108 от ЗС; негаторният иск по чл. 109 от ЗС; искът за определяне на граници и др. При те­зи искове чрез съдебно установяване на едно вещно пра­во се търси възстановяване на владението и прекратява­не на неговото нарушение. С петиторните искове се за­щитават вещни права, а не фактически отношения.

Посесорните, владелческите, искове не трябва да се смесват и с установителните искове. С последните по съ­дебен ред се установява съществуването на определено вещно право (чл. 97 от ГПК). Щом владението е факт, а не право, то установителен иск за владение ще бъде не­допустим. Не могат да се съединяват и владелчески с по­сесорни искове – чл. 295 ГПК.

И така, българското ВП урежда два иска за защита на владението: иск за защита на нарушено владение (чл. 75 от ЗС) и иск за защита на отнето владение (чл.7б от ЗС).

А/ Иск за защита на нарушено владение (искът по чл.75 от ЗС)

Съгласно чл. 75 от ЗС „владението на недвижим имот или на ВП върху такъв имот, включително и върху сервитут, което е продължило непрекъснато повече от 6 месеца, може да бъде защитавано срещу всяко нарушение. Искът може да се предяви в б-месечен срок“.

а/ Предмет на защита

С този иск се защитава владение само на недвижим имот, владение на ВП върху такъв имот или на сервитут. Недвижими вещи са тези, които са посочени в чл. 110 от ЗС – земята, растенията, сградите и въобще всичко, кое­то по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката.

С иск по чл. 75 по ЗС не може да се брани владение върху движима вещ – то е защитено с друг иск, с този по чл. 76 от ЗС или с петиторен иск, ако владението върху такава е добросъвестно, защото владелецът става собственик. Държателят също не може да се ползва от иск за защита на нарушено владение. Той трябва да потърси съдействието на владелеца (собственикът, за когото държи вещта). Държателят пък на движима вещ може да се брани с иск по чл. 76 от ЗС. За иска по чл. 75 по ЗС няма значение дали владението е правомерно или неправомерно.

б/ Срок на владението

Владението трябва да е продължило „непрекъснато повече от 6 месеца“ (чл.75 от ЗС). В този пери­од владението не трябва да е прекъсвано, а то се прекъс­ва с отнемането му. Затова, ако владението е било отне­то, прекъснато, и след два месеца отново се придобие, искът на може да предяви, защото не са изминали 6 ме­сеца в непрекъснато владение. Миналият период на вла­дение не се брои. Но за да се улесни доказването чл. 83 от ЗС въвежда предположението: „който докаже, че е владял в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка, ако не се докаже противното“. Не бива да се смесва прекъсване на владението като предпостав­ка за иска за защита по чл. 75 от ЗС с прекъсване на вла­дението като основание за прекъсване на придобитата давност по чл.80 ЗС – последиците тук са други.

в/ Нарушението

Искът по чл.75 от ЗС може да се предяви само при нарушено владение. А нарушение ще е всяко действие, с което се отстранява напълно или отчасти фактическата власт на владелеца върху вещта¹. Няма значение намере­нието на нарушителя – да присвои вещта или просто да увреди владелеца. Нарушението може да се изрази не са­мо в преки фактически действия, но и чрез заплашване. Няма нарушение, ако действията се извършват със съгласието на владелеца или когато те се извършват от управомощени държавни органи, напри­мер съдебен изпълнител, въвод във владение, отнемане на владението при условията на чл. 16 от ЗС, обиск и др:

г/ Ответник

„Владението, казва чл.75 от ЗС, може да бъде защи­тавано срещу всяко нарушение“. Нарушител може да бъ­де всеки. Затова и ответник по този иск може да бъде всяко лице, което нарушава владението. Няма значение дали нарушителят е действал пряко за себе си или за дру­гиго. Искът може да се предяви както срещу лицето, ко­ето пречи, смущава владението, така и срещу всяко лице, което е отнело или държи отнетата вещ. Поради това може да се приеме, че искът има вещен характер³.

д/ Предмет на иска

Този иск има за предмет прекратяване на наруше­нието или възстановяване на владението, ако то е било отнето. Ако в ответния имот е извършена промяна, искът ще има за предмет връщане на имота в състоянието, в което се е намирал преди нарушението. Ако с нарушението са причи­нени вреди, ищецът може да съедини иска по чл. 75 от ЗС с иск за вреди по чл. 45 от ЗЗД.

е/ Срок за предявяване

„Искът може да се предяви в 6-месечен срок“ (чл. 75 от ЗС). Срокът започва да тече от деня на нарушени­ето, а ако то се състои в повтарящи се действия – от пос­ледното действие, последното нарушение. Няма значе­ние дали владелецът знае за нарушението. Шестмесечни­ят срок е давностен. С изтичането му се погасява право­то на иск.

Б/ Иск за защита на отнето владение (чл. 76 от ЗС)

Според чл.76 от ЗС „Владелецът или държателят, на когото е отнета чрез насилие или по скрит начин дви­жима или недвижима вещ, може в б-месечен срок да ис­ка връщането й от лицето, което я е отнело. Това не изк­лючва правото на лицето, което е отнело вещта, да пре­дяви иск по предходния член“.

а/ Предмет на иска

С иск по чл.7б от ЗС може да се защитава както владението, така и държането. Той може да се предявя­ва както от владелец, така и от държател. Член 76 от ЗС говори само за дви­жима или недвижима вещ. Преобладава обаче мнението, че в предмета на този иск се включват и вещните права. Такъв извод следва и от чл. 111 от ЗС, според който раз­поредбите относно недвижимите вещи се прилагат и спрямо ВП върху недвижим имот, ако законът не поста новява друго. А член 76 не постановява друго. Не е необходимо за защи­тата по чл. 76 от 3 С владението да е продължило в опре­делен период от време.

б/ Нарушението

Член 76′ от ЗС предвижда отделна защита на владе­нието и държането с оглед особеностите на тяхното на­рушение. Нарушението тук е квалифициран случай – то трябва да е извършено насилствено или по скрит начин. Член 76 използва термина „отнемане“ в смисъл на нару­шение. Няма значение дали владелецът е напълно лишен от фактическата власт или тя частично е ограничена, ка­то му се пречи например да събира плодовете.

Но кога нарушението, отнемането, е извършено чрез насилие? Приема се в литературата, че има насилие само когато владелецът е възпрян да упражнява факти­ческата власт върху вещта било чрез физическо насилие върху личността, било чрез заплашване.

Втората форма, в която може да се изрази наруше­нието по смисъла на чл. 76 от ЗС е в случаите, при кои­то то се извършва „по скрит начин“. Не става въпрос да­ли нарушението е известно на владелеца или държателя, дали са узнали за нарушението въобще. Нарушението е извършено по скрит начин, когато е извършено в такова време и по такъв начин и с такива средства, че да не мо­же в момента на нарушението то да стане известно на владелеца или държателя. Няма значение дали за другите ли­ца нарушението е скрито или явно. Нито за кого действа нарушителят.

в/ Страни

Ищец може да бъде както владелецът, така и дър­жателят. Ответник пък може да бъде всяко лице, което е отнело вещта по насилствен или скрит начин. Но той е недопустим срещу лице, което не е участвало в отнема­нето, срещу трето лице, придобило вещта от нарушителя. Затова този иск има личен характер. Но срещу универ­сални правоприемници на нарушителя той е допустим.

г/ Предмет на иска

С иска по чл.76 от ЗС се цели преустановяването на нарушението и връщане на отнетото владение. Заедно с възстановяване на владението може да се иска обезщете­ние за вреди, които са претърпени поради нарушението, така както и при иска по чл.75 от ЗС. Компетентен е районният съд.

д/ Срок за предявяване на иска

Искът трябва да се предяви в б-месечен срок. И тук законът не посочва от кога започва да тече този срок. Приема се единодушно в теорията, че срокът за­почва да тече от момента на нарушението. Срокът би трябвало да се брои от преустановяване на насилието, респективно от узнаване за нарушението, извършено по скрит начин.

е) Владелческа защита на недвижим имот по адми­нистративен ред.

С изменението на ГПК (ДВ, бр. 64/1999 г.) се въве­де т.нар. „бързо производство“, което обхваща и защита­та по владелчески искове. Съгласно чл. 126, сГ^ж“ от ГПК „Когато едно лице е лишено по насилствен или скрит начин от владението си на недвижим имот, то мо­же да подаде молба до районния съд за възстановяване на владението по административен ред.“

За разлика от защитата по чл. 76 от ЗС, която се от­нася както за владение, така и за държане и то не само върху недвижима, а и върху движима вещ, предмет на за­щита по реда на бързите съдебни производства е само владението на недвижим имот. Държането както и вла­дението на движима вещ са изключени от този ред на за­щита. Няма значение колко е продължило владението, нито дали владелецът е добросъвестен.

Ищец може да бъде само владелец. Молбата до районния съд трябва да се подаде в месечен срок от от­немане на владението, като в нея би трябвало да посочи датата на отнемане на владението, както и данни за на­рушителя, ако той е известен.

Молбата може да се подаде не само срещу първона­чалния нарушител, но и срещу всяко лице, в чиято фак­тическа власт се намира имотът, дори срещу неизвестен нарушител.¹

Както и по чл. 76 от 3 С, нарушението срещу което се търси защита по бързото производство се изразява в отне­мане на владението „по насилствен или по скрит начин“.

При наличието на последните предпоставки район­ният съд в 7-дневен срок от получаването на молбата проверява изложените в нея данни, като взема предвид и обясненията на извършителя, ако той е известен (чл. 126 ал. 4) С оглед на установеното, съдът издава заповед за възстановяване на владението, което подлежи на неза­бавно изпълнение от органите на полицията или от кме­та. Но съдът може да откаже да издаде такава заповед, ако например молбата е подадена след едноседмичния срок от отнемане на владението, или пък ако молителят не е владелец. Ето защо както заповедта, така и отказът може да се обжалват в 3-дневен срок пред председателя на съответния окръжен съд. Обжалването спира изпъл­нението. Председателят на окръжния съд се произнася по жалбата в 3-дневен срок от постъпването й в разпоре­дително заседание с определение, което не подлежи на обжалване. В производството по жалбата не могат да се събират нови доказателства. В зависимост от данните по жалбата, председателят на окръжния съд може да отме­ни отказа и сам да издаде заповед за възстановяване на владението или да отмени заповедта на районния съд.

Произнасянето на съда по реда на чл. 126а-ж от ГПК има характер на административен акт и то не се ползва със сила на присъдено нещо, типична за спорните иско­ви производства. Затова няма пречка и след отказ на съ­да, владелецът да подаде нова молба, основаваща се на същите факти.

Г) Права на подобрителя върху чужд имот

1. Уводни бележки

Законът урежда и отношенията между владелеца и собственика на вещта. Това са преди всичко отношенията във връзка с разноските, направени за чуж­дата вещ. Тези отношения се уреждат от чл. 71-74 от ЗС.

Владелецът не е собственик, но той фактически уп­ражнява правата на собственика. Той държи и ползва чуждата вещ като своя – събира плодовете, които тя му дава. Но за да получи добиви от вещта, владелецът пра­ви разноски за нейното поддържане, за да може да се получават плодовете от нея Преди изтичане на давностния срок собственикът си виндицира имота, връща си владение­то. При това получава имота си облагороден. Стойността му се е увеличила вследствие раз­носките, направени от владелеца. Излиза, че единият -собственикът – се е обогатил, а другият – владелецът -обеднява. Правото обаче не позволява неоснователно обогатяване – всеки, който е получил нещо без основа­ние, е длъжен да го върне (чл. 55 от ЗЗД). Между собственика и владелеца възниква следователно и об­лигационно правоотношение във връзка с разноските и подобренията, направени от владелеца. Тези отношения обаче се уреждат от норми на ЗС.

От разпоредбите на чл. 71-74 от ЗС е видно, че пра­во да иска разноските, направени върху чуждия имот има само владелецът. Неговата претенция е спрямо собственика. ЗС в чл. 71-74 урежда само отношенията между владелеца и собственика¹.

Казаното може да се илюстрира по-добре като се посочат и други лица, които правят разноски върху чуж­да вещ, но техните вземания не се уреждат от вещноправните норми. Те са следните:

а/ Държателят

Държателят не е владелец, защото не държи вещта като своя, а я държи за друго лице,с което се намира в договорни отношения, например наем. Затова отношени­ята със собственика ще се уредят от нормите на облига­ционното право. Член 231 от ЗЗД му дава право да прих­ване разноските, които е направил за дребни поправки, от наема. Ако пък е извършил значителни подобрения, отношенията ще се уреждат или по правилата на водене на чужда работа без мандат, или по 55 от ЗЗД.

б/ Носителят на вещно право върху чужда вещ

Ползвателят или суперфициарът също правят раз­носки във връзка с ползването и застрояването на чуж­дия имот. Но тези разноски са за тяхна сметка.

в/ Съсобственикът

Обикновено съсобственикът владее имота съответ­но на своя дял. Но ако упражнява фактическа власт вър­ху целия имот, за останалите съсобственици той е държател. В такъв случай отношенията между тях ще се уредят или по правилата на чл. 30 от ЗС, или съобразно чл. 61-62 от ЗЗД или чл. 45 от ЗЗД

За да възникне правото на вземане, необходими са две условия – да са направени разноски или подобрения и те, както и вещта, да съществуват. Ако вещта е поги­нала след подобренията, те не могат да се търсят от собственика.

А що се касае до разноските, направени преди поги­ването на вещта, приема се, че меродавен на възникване на вземането, и че то възниква с изоставяне на имота, с предаване на вещите на собственика, с предявяване на иск или към деня на постановяване на съдебното реше­ние¹. Ако към този момент вещта, респ. подобренията, не съществуват, не възниква право на обезщетение.

2. Видове разноски, които подлежат на обезщетение

По правилата на чл. 71-74 от ЗС владелецът може да иска от собственика обезщетение за два вида разнос­ки: необходими и полезни разноски

Необходими разноски са тези, без които вещта съ­ществено би се повредила или би погинала. Основател­но в литературата се поддържа, че владелецът не е длъ­жен да прави тези разноски и ако не ги извърши, не но­си отговорност към собственика дори вещта да погине.

Полезните разноски се наричат подобрения. Това са онези разноски, които без да се необходими за запазване на вещта, са довели до увеличаване на нейната стойност. Няма значение с каква цел са направени. Достатъчно е да са увеличили стойността на вещта. Няма значение и това, че собственикът може да не ги иска.

Обаче разноските за добивите (плодовете) не подле­жат на обезщетяване. Това са разноски, извършени от владелеца, без които не биха се получили добиви или, както ги нарича чл. 73 от ЗС „плодове“. Те не са свърза­ни нито със запазване на вещта, нито с увеличаване на нейната стойност и затова не са нито необходими, нито полезни разноски Не попадат в приложното поле на чл. 71-74 от ЗС и така наречените „луксозни“ или излишни разноски.Те не подлежат на обезщетяване от собственика, затова владе­лецът може да си ги прибере, ако това е възможно, без да се увреди вещта или имота, върху който са направени.

3. Правен режим на вземанията за разноски

 А/ Вземания за необходимите разноски Право на вземане за тези разноски имат както доб­росъвестният, така и недобросъвестният владелец. Трябва , да е съществувала обективна нробходимост те да се извър­шат. Затова ако са направени, зашото сам владелецът е повредил вещта, той не може да иска обезщетение от тях. Владе­лецът трябва да докаже тази необходимост. Собственикът дължи действителния размер на разноските, а той се оп­ределя по пазарни цени към момента на извършването им. Дължат се разноските, които владелецът е „напра­вил“ (чл. 72, чл. 73 от ЗС). До заплащането, на тези разнос­ки от собственика само добросъвестният владелец има право на задържане на вещта (чл. 72, ал. З от ЗС).

Б/ Вземане на подобренията

Както добросъвестният, така и недобросъвестният владелец има право на вземане на подобренията, които са направени в чуждия имот. Техните права обаче са раз­лични.

а/ Права на добросъвестния владелец Според чл. 72 от ЗС „добросъвестният владелец мо­же да иска за подобренията, които е направил сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение е определя към дена на постановяване на съдебното решение“. Законът указва яс­но как и кога ще се определи размерът на увеличената стойност. Нейната сума ще бъде разликата между стойно­стта на имота към датата на постановяване на съдебното решение и стойността, която същият имот би имал към същата дата, ако извършените подобрения не бяха напра­вени¹. Меродавни ще бъдат и тук пазарните цени към деня на съдебното решение. Така например владелецът е построил гараж в чуждия имот. Той е направил разноски за материали, превоз, труд и пр. в размер на 50 хил. лева. Преди строежа имотът е струвал 500 хил. лева, а в резул­тата на подобренията струва бОйшл. лева. Добросъвестни­ят владелец ще има право да получи от собственика 100 хил. лева, които увеличават стойност, макар че е израз­ходвал 50 хил. лева. Или обратно, изразходвал е повече -напр. 100 хил. лева, но стойността на имота сее увеличила само с 50 хил. лева. В този случай владелецът ще получи само 50 хил. лева. Само с тази сума собственикът се е обо­гатил. И тук до заплащане на подобренията добросъвест­ният владелец има право на задържане.

б/ Права на Недобросъвестния владелец за подобре­нията

Съгласно чл. 74, ал. 1 от ЗС „недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е напра­вил само по-малката сума измежду сумата на направени­те разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения“. Ако използва­ме горния пример видно е, че недобросъвестният владе­лец има право да получи само стойността на разноските от 50 хил. лв. които е направил, защото те са по-малката сума в сравнение с увеличената стойност от 100 хил. лв. Ако обаче неговите разноски са 50 хил.лева, а имотът е увеличил своята стойност само с 10 хил.лева, той ще има право само на тези 10 хия. лв., те са по-малката сума. То­ва е една своеобразна санкция за недобросъвестния вла­делец, който макар да знае, че имотът е чужд, прави по­добрения в него. Увеличената състойност и тук се опре­деля на базата на пазарните цени към момента на поста­новяване на съдебното решение. А сумата на подобрени­ята, т.е. на разноските, които са направени за тези подоб­рения, ще се определи по пазарни цени към момента на извършването им. Иначе неоправдано би бил ощетен собственикът, ако подобренията се оценяват след момента на съдебното решение.

В/ Вземане за разноските за плодовете Добросъвестният владелец става собственик на плодовете от чуждата вещ до предявяване на иска за връ­щането им (чл. 71 ЗС). Недобросъвестният владелец ня­ма право да получава добивите от чуждата вещ – той дължи връщането им на собственика, включително и обезщетение за тези, които е могъл да получи, но като си приспадне направените за тези плодове разноски. Видно е, че ако недобросъвестният владелец е направил разнос­ки, но не са получени плодове, той няма от какво да приспадне тези разходи, не може да извърши прихваща­не, защото няма насрещно вземане, няма вземане на собственика за тези плодове. Следователно правото на вземане на разноските за плодовете може да се упражни само чрез компенсация по реда на чл. 103 от ЗЗД.

Г/ Право на задържане

Член 72, ал. З от ЗС дава право на задържане на доб­росъвестния владелец. До заплащане на подобренията и разноските, се казва там, той има право да задържи вещ­та. Понеже правото на задържане възниква след влизане в сила на съдебното решение, от този момент владе­лецът вече не е владелец, той се превръща в държател.

По време на задържането той държи вещта за собственика. Правото на задържане обаче не е ВП. Бив­шият владелец не може да си служи с вещта, да придоби­ва плодове. Това право може да се упражни само срещу собственика, затова то има личен характер. Чрез право­то на задържане бившият владелец гарантира своето взе­мане срещу собственика. Освен това по силата на чл. 136, т. 4 от ЗЗД той става и привилегирован кредитор – под­режда се на четвърто място по привилегия.

Посочи се, че общото правило на чл. 72, ал. З от ЗС дава право на задържане на добросъвестния владелец. От това право обаче се ползва и недобросъвестният вла­делец, придобил владението въз основа на предварите­лен договор със собственика (чл. 70, ал. З от ЗС). И в друг случай недобросъвестният владелец има право на задър­жане, но само за подобренията – това е случаят, когато собственикът е знаел, че се правят подобрения и не се е противопоставил (чл. 74, ал. 2 от ЗС).

Д/ Предявяване на вземанията за разноски и по­добрения

Вземането за разноски и подобрения може да се предяви от владелците с първоначален иск, с насрещен иск, чрез възражение по предявен иск за връщане на вещта. Допустим е и установителен иск за съдебно уста­новяване на вземането за разноски (чл. 97 ТПК).